En droit le mot bien reçoit plusieurs acceptations. Au-delà du sens le plus courant, le mot bien désigne également tous les droits dont une personne peut être titulaire.

 

Le patrimoine de chaque individu est composé de bien et de droit extrêmement variés mais qui ont tous en commun d'avoir une valeur économique.

D'un côté, des éléments sont qualifiés de patrimoniaux, car ils sont évaluables en argent, peuvent être transmiscédés ou vendus.

De l'autre côté, des éléments sont très liés à la personnalité et ne pourront pas faire l'objet de telles opérations, car ils ne sont pas évaluables en argent. On dit que ce sont des biens extrapatrimoniaux.

La notion de Patrimoine

Le patrimoine n'est pas défini par la loi, mais déterminé par lesarticles 2284 et 2285 du Code Civil qui prévoient les pouvoir du créancier sur le patrimoine du débiteur.

Classification des éléments du patrimoine

L'actif englobe tous les biens appréciables en argent. Selon une classification juridique, certains sont des droits réels (propriété, usufruit, …) d'autres des droits personnels (créances, …).

Le passif regroupe les dettes d'une personne, plus exactement toutes ces obligations appréciables en argent.

Caractères des éléments du patrimoine

Céder. Les éléments du patrimoine sont cessibles entre vifs.

Transmettre. Les éléments du patrimoine sont transmissibles à cause de mort (héritage).

Saisir. En cas de non paiement à l'échéance, le créancier est en droit de saisir par les voies légales les biens du débiteur pour être payé sur le produit de la vente.

Les différentes catégories de biens

Distinction des meubles et des immeubles

Les biens sont immeubles par :

  • Leur nature

  • Leur destination

  • L'objet auquel ils s'appliquent

On distingue les meubles corporels (par nature ou par anticipation), incorporels (droits mobiliers) et mobiliers par détermination de la loi.

Distinction fondées sur la nature des choses

On appelle consomptibles les biens qui se consomment nécessairement par l'usage qu'on en fait, ceux dont on ne peut faire usage sans le consommer. La consommation s'entend d'un acte matériel qui aboutit à la destruction physique (carburant, aliment) ou à son aliénation (monnaie).

On appelle biens non consomptibles ceux dont on peut se servir sans les détruire ni les aliéner.

Sont fongibles les choses qui sont rigoureusement équivalentes comme instruments de paiement ou de restitution.

Au contraire, un corps certain, chose certaine et déterminée, est considéré comme unique, irremplaçable et interchangeable.

Distinction fondées sur la valeur des choses

On nomme aujourd'hui bien de capitalisation ceux qui forment la base la plus substantielle des fortunes privées.

Les biens de consommation sont les biens de confort ou d'usage courant.

La notion juridique de fruit se définit par deux critères associés : la périodicité de la production et la conservation de la substance (réserve faite d'une usure naturelle et progressive) :

  • Les fruits naturels. Ce sont ceux qui sont le produit spontané de la terre sans effort de mise en valeur.

  • Les fruits industriels. Ils correspondent à tous les fruits qui viennent grâce au travail de l'homme.

  • Les fruits civils. Cette catégorie englobe les loyers et intérêts.

Distinction droits réels et droit personnels

Le droit réel est un pouvoir direct sur une chose. On distingue :

  • Les droits réels principaux donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer directement d'une chose tout ou partie de son utilité économique.

  • Les droits réels accessoires ne confèrent à leur titulaire qu'une garantie éventuelle sur le bien grevé (gage / hypothèque)

Rapport entre deux personnes, le droit personnel se définit comme le droit en vertu duquel le débiteur est obligé envers le créancier à accomplir une certaine prestation.

L'obligation est le lien juridique en vertu duquel une personne est en droit d'exiger d'une autre personne l'accomplissement d'une prestation (créances VS dettes).

Le droit réel est doté de trois attributs qui manquent au droit personnel :

  • L'opposabilité erga omnes. Le droit réel est opposable à tous.

  • Le droit de suite. Le titulaire d'un droit réel est investi du droit de suivre la chose sur laquelle porte son droit entre les mains des tiers qui l'auraient acquise par d'autres voies.

  • Le droit de préférence. Ce droit correspond à un avantage dont ne peuvent se prévaloir les créanciers ordinaires, car c'est l'apanage des créanciers munis d'un droit réel.

 

La propriété individuelle

 

Caractère et limites du droit de propriété

Le caractère absolu du droit de propriété

La lecture de l'article 544 du Code Civil traduit la faculté du propriétaire de faire ce qu'il veut de son bien ; sa maitrise étant illimitée.

Le même article prévoit que l'on ne puisse pas faire usage du droit de propriété de manière contraire aux lois et règlements. Le Conseil Constitutionnel a également consacré des "limitations à son exercice exigées au nom de l'intérêt général".

Les restrictions légales ou réglementaires peuvent être apportées aux différents attributs du droit de propriété, dans un but d'intérêt général ou privé.

Le caractère exclusif du droit de propriété

La propriété fait qu'un bien se trouve sous le pouvoir d'une personne déterminée et échappe au pourvoir de toute autre personne.

L'indivision est anormale au regard de la propriété car les co-indivisaires ne peuvent pas exercer entre eux les prérogatives que confère ce droit. C'est pour cette raison que le droit de partage est considéré comme un attribut fondamental affirmé par la loi civil (art. 815) et garanti par la constitution.

La loi protège d'une manière particulièrement vigoureuse les biens dont le propriétaire peut être aisément dépossédé. La plupart des atteintes à la possession des biens mobiliers sont pénalement sanctionnés.

Les actions en justice de nature civile visent la restitution et / ou la réparation.

Le caractère exclusif du droit de propriété découle de la conception individuelle de celle-ci. Le développement de la propriété collective a multiplié les restrictions au caractère exclusif.

Le caractère perpétuel du droit de propriété

A la différence de l'usufruit (art 617 du Code Civil) ou de la servitude du fait de l'homme (art 706 du Code Civil), le droit de propriété ne s'éteint pas par le non usage de la chose, il n'y a pas à son endroit de prescription extinctive.

Du caractère perpétuel de la propriété, on a été porté à déduire que"le droit de propriété dure aussi longtemps que la chose et qu'il n'existe pas de propriété temporaire".

L'étendue du droit de propriété

L'étendue matérielle de la propriété

Instruments de délimitation en superficie de la propriété, le bornageet la clôture marquent les limites du droit de propriété. Ils réglementent les relations entre voisins et sont le fruit de l'exercice du droit de propriété.

Si l'air n'appartient à personne, l'espace aérien ne s'étend pas à l'infini. Les prérogatives du propriétaire sont des droits d'interdictions et d'opposition. Le propriétaire peut s'opposer à toute intrusion d'autrui, tout empiètement.

Il existe des limites volontaires aux prérogatives du propriétaire. Le propriétaire peut céder la propriété du dessus en concédant un droit de superficie, il peut en laisser la jouissance.

Il existe des limites involontaires, d'ordre légal. Le droit de l'urbanisme limite de manière particulièrement efficace l'exercice du propriétaire sur sa propriété du dessus : coefficient d'occupation des sols (COS), plafond légal de densité (PLD), etc…

La propriété du sous sol n'est pas indéfinie. Présumé cette propriétaire des tréfonds, le propriétaire du sol y exerce toutes ses prérogatives.

Il existe des limites aux prérogatives exercées sur les tréfonds :

  • Les mines ne peuvent être exploitées qu'en vertu d'une concession ou par l'Etat.

  • Les fouilles archéologiques en ce qui concerne les vestiges archéologiques immobiliers

  • L'eau fait partie du patrimoine commun de la nation.

Le droit d'accession

L'accession est un mode d'acquisition de propriété reposant sur l'extension d'une propriété préexistante. C'est une application de la règle : l'accessoire suit le principal.

L'accession par production exprime le droit du propriétaire aux fruits et produits.  Il s'applique à toutes les productions, sans distinction entre les fruits, naturels, industriels ou civils et les revenus. C'est le titre de propriété, qui justifie cette présomption simple.

L'article 547 du Code civil permet d'expliquer d'autres dispositions du Code qui reposent aussi sur la règle : l'accessoire suit le principal.L'article 1108 prévoit que la chose léguée est délivrée avec tous ses accessoires. L'article 1615 précise que le vendeur doit délivrer la chose vendue avec tous ses accessoires. Enfin, l'article 2204 autorise le créancier saisissant à poursuivre sur les immeubles et leurs accessoires.

L'accession par incorporation permet l'acquisition de la propriété de biens immobiliers ou mobiliers. Le Code Civil pose le principe de l'appropriation des alluvions et relais par les propriétaires des fonds qui longent les rives des cours d'eau.

L'acquisition par incorporation peut également concerner les meubles. Par un inventaire à la Prévert, qui n'est pas limitatifl'article 564 du Code Civil énumère les animaux, pigeons, lapins, poissons qui s'installent sur les fonds et de fait sont acquis par son propriétaire. Cependant l'article ne vise pas tous les animaux, certaines espèces dépendent de dispositions particulières du Code rural.

Les animaux ne sont pas les seuls meubles à s'incorporer à un immeuble. Certains meubles inanimés peuvent en faire autant. Il est possible de citer : les pierres tombées du ciel, les aérolithes, les trésors découverts dans la propriété par un tiers, reviennent pour partie au propriétaire du terrain.

L'accession est artificielle lorsqu'elle est la conséquence du travail, de l'intervention humaine. L'article 554 du Code Civil reconnaît implicitement la propriété des ouvrages par le propriétaire du sol, mais en contrepartie, il doit "payer la valeur estimée à la date du paiement" des matériaux.

La construction et les plantation réalisées par un tiers avec ses matériaux sur le terrain d'autrui constituent l'hypothèse de l'article 555 du Code Civil. Les constructions et les plantations appartiennent au propriétaire du sol ; c'est là un droit d'accession au sens plein.

En principe, l'article 555 du Code Civil ne concerne que les cas dans lesquels les parties ne sont pas liées par un contrat. Toutefois, l'existence de relations contractuelles entre les parties n'est pas la garantie du traitement contractuel du sort des constructions réalisées sur le terrain d'autrui (silence des clauses, nulles, abusives, …)

L'empiètement consiste en la construction ou la plantation  de végétaux au-delà des limites de la propriété du constructeur sur le propriété d'autrui.

La jurisprudence autorise le propriétaire du fonds empiété d'exiger la démolition au nom de l'article 545 du Code Civil qui précise que "nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité". Le droit de propriété est considéré comme n'étant pas susceptible d'abus. Par conséquent, il ne se perd pas par le non-usage et il ne peut pas faire l'objet d'une prescription extinctive.

 

La propriété collective

 

L'indivision ordinaire

La composition de l'indivision

L'actif est constitué des biens meubles et/ou immeubles qui sont compris dans l'indivision. L'actif indivis n'est pas figé. Il est composé des biens existant lors de la constitution de l'indivision. Il faut y ajouter les biens qui sont substitués aux précédents par voie desubrogation réelle.

Les fruits et les revenus viennent accroitre l'indivision. La même règle s'applique aux plus et moins values pour les mêmes raisons : l'égalité entre les co-indivisaires pendant la durée de l'indivision et l'égalité lors du partage.

Les co-indivisaires peuvent cependant déroger à la règle par un accord de volontés. Deux exceptions existent :

  • Le partage provisionnel

  • La possibilité d'un accord établissant la jouissance divise.

Le passif n'est autre que le reflet de l'actif. La définition d'un tel passif participe de la reconnaissance de l'autonomie de la masse constituée par les biens indivis alors que l'indivision n'est pas dotée de la personnalité juridique.

Un passif peut exister lors de la constitution de l'indivision : il s'agit des dettes antérieures à l'apparition de l'indivision. Le passif naît du fonctionnement de l'indivision, les frais de conservations incombent à tous les co-indivisaires. Le principe est que les dépenses justifiées sont réparties en proportion des droits de chacun des indivisaires dans l'indivision.

Il s'impose de distinguer entre les créanciers de l'indivision et les créanciers personnels des indivisaires. Il convient de comprendre que l'indivision isole la masse des biens indivis tant que le partage n'est pas intervenu. Pendant toute la durée de l'indivision, les biens indivis sont le gage privilégié des créanciers de l'indivision. Les créanciers personnels des indivisaires n'ont pas accès concrètement aux biens indivis sauf à provoquer le partage.

Les régimes de l'indivision

Il convient d'employer le pluriel car le régime légal de l'indivision tel qu'issu de la loi est un ensemble de règles supplétives de volonté puisqu'il est applicable en l'absence de convention d'indivision. La caractéristique principale de l'indivision légale reste l'inorganisation. Le recours à une convention d'indivision permet de pallier cet inconvénient.

L'originalité du régime légal tient dans le caractère précaire de l'indivision. Le partage peut intervenir à tout moment, à la demande d'un des indivisaires ou de l'un de leur créancier.

La gestion de l'indivision est le reflet du partage des mêmes droits sur les mêmes biens par les co-indivisaires. Chacun d'entre eux est titulaire d'un droit, mais le concours de leurs droits respectifs interdit toute exclusivité. Par conséquent, le principe directeur en matière de gestion des biens indivis est, en principe, celui de l'unanimité, bien qu'il fasse l'objet d'aménagement.

La réforme du régime légal de l'indivision réalisée par la loi sur les successions et la loi de simplification et de clarification du droit ont modifié sur certains points le régime de l'indivision :

  • Facilitation de la gestion des biens en indivision avec assouplissement de la règle de l'unanimité

  • Les actes conservatoires peuvent être réalisés par tout indivisaire

  • Les actes de gestion requièrent une majorité des deux tiers des droits indivis prises afin qu'elles leur soient opposables

  • Les actes les plus graves continueront à réclamer l'unanimité sous réserve de l'application ou du silence de certains co-indivisaires avec l'autorisation du tribunal de grande instance

Le partage

Le partage est l'acte par lequel il est mis fin à l'indivision. Il fait apparaître des droits divis là où l'indivision n'exprimait que des quotes-parts sur les bien indivis.

Les comptes d'indivision sont un préalable indispensable au partage. Les actes accomplis par les indivisaires pendant l'indivision sont susceptibles de faire naître des créances et des dettes à l'égard de l'indivision. Les comptes de l'indivision sont un mode de règlement simplifié de ces créances et de ces dettes. Chaque indivisaire dispose d'un compte d'indivision. Leurs différents comptes sont regroupés au sein d'un compte général d'indivision. Il est ainsi possible de déterminer les droits de chaque indivisaire dans le partage sur une masse nette, c'est-à-dire dont on a soustrait le passif.

Les articles du compte de l'indivision permettent d'établir une balance qui établit un solde en faveur ou en défaveur de l'indivision. L'extinction du solde du compte se fait par une modification des droits de l'indivisaire dans la masse indivise.

  • Si le solde est positif, l'indivisaire se paie par prélèvement sur la masse indivise. Il exerce son prélèvement prioritairement sur les liquidités, les meubles et subsidiairement sur les immeubles.

  • Si le solde est négatif, l'indivisaire est débiteur à l'égard de l'indivision. L'indivisaire s'acquitte de sa dette par un rapport en moins prenant, c'est-à-dire en prenant moins lors du partage. Le rapport de dette consiste en théorie à allotir le débiteur de sa dette, et en pratique à soustraire la dette de la quote-part de l'indivisaire débiteur.

La partage mets fin à l'indivision, il fait apparaître les droits divis de chacun dans l'indivision à travers l'attribution de sa quote-part. Les effets du partage sont spécifiques. Le partage ne transfère pas aux copartageants la propriété des biens dont ils sont allotis.

Ses effets rétroagissent au jour de la naissance de l'indivision : les copartageants sont propriétaires rétroactivement des biens reçus lors du partage, sous réserve des actes de gestion régulièrement passés pendant l'indivision.  Les actions en nullités sont possibles en cas de violence, d'erreur ou de dol mais il est possible de réparer autrement que par l'annulation.

La copropriété en matière immobilière

La mitoyenneté est un droit de propriété transmis sur un mur, une clôture ou un fossé.  La copropriété de chacun est au service de la copropriété de l'autre.

La mitoyenneté des clôtures : indivision forcée

Cette forme d'indivision ne peut être soumise aux règles ordinaires de l'indivision, car aucun partage n'est envisageable. Pourtant, chacun des propriétaires des fonds contigus ne dispose pas de la propriété exclusive de la moitié située de son côté.

Les voisins sont copropriétaires du mur, de la barrière ou du fossé mitoyen. Ils ont des droits égaux et réciproques sur la clôture mitoyenne.

L'établissement et la perte de la mitoyenneté se distinguent des modes d'acquisition ou de disparition classique de la propriété. Cependant, l'établissement de la mitoyenneté n'est rien sans la preuve de cette dernière.

Il existe plusieurs modes d'acquisition de la mitoyenneté :

  • Le premier dépend de la convention. Cette convention contient une cession de mitoyenneté à titre onéreux ou gratuit. La convention définit le partage des frais, le prix de la cession s'il y a lieu.

  • Le second mode d'acquisition est la prescription acquisitive. Le fait d'appuyer une construction contre un mur constitue un acte de possession caractérisée, car le propriétaire de ladite construction se comporte comme si le mur était sa propriété exclusive ou qu'il était mitoyen ; le maintien de cette situation pendant trente ans peut donner lieu acquisition de la mitoyenneté par prescription.

La preuve de mitoyenneté est essentielle en cas de désaccord entre les voisins. Trois modes de preuves sont envisageables :

  • Le titre peut apporter la preuve de la mitoyenneté du mur. C'est une preuve péremptoire, à défaut, il ne constitue qu'une présomption. Ce n'est pas une preuve parfaite.

  • La prescription acquisitive trentenaire est une preuve certaine de mitoyenneté. Dans ce cas, il importe peu de disposer d'un titre ou de l'avoir perdu.

  • Les présomptions légales ont pour but de faciliter la preuve de la mitoyenneté (article 666 et 653 du Code Civil).

Forme de propriété, la mitoyenneté ne se perd pas par non usage. La perte de mitoyenneté résulte, en général, de la faculté d'abandon que le Code civil laisse aux propriétaires (articles 656 et 667). L'abandon n'est pas admis au propriétaire qui en agissant ainsi tirerai profit de la mitoyenneté sans en supporter les charges. Il n'est également pas envisageable lorsque la dégradation du mur mitoyen est le fait du propriétaire désireux d'abandonner le mur et qu'il ne l'a pas réparé.

La copropriété des immeubles bâtis

L'organisation de la copropriété repose sur le règlement de copropriété sur le syndicat et sur les organes de la copropriété.

Le règlement de copropriété est rendu obligatoire par une loi de 1965. Sa nature juridique est complexe. Il peut être qualifié d'acte mixte tenant à la fois du contrat et du statut. En effet, il est un document contractuel liant tous les copropriétaires, mais il est obligatoire et certaines de ses clauses sont imposées par le législateur.

En dépit du silence de la loi, le règlement doit être établi en la forme authentique en raison de sa publication nécessaire à la conservation des hypothèques.

Le règlement de copropriété a force obligatoire pour ce qui est de ses clauses licites à l'égard des copropriétaires quelle que soit la manière dont il a été établi. Il entre en vigueur à la date d'acquisition du lot par le copropriétaire, cette dernière vaut adhésion au règlement. S'il est adopté par une décision d'assemblée générale, il est applicable après l'expiration du délai de contestation de l'assemblée générale. Comme tout contrat, il ne peut remettre en cause des droits acquis, il n'a pas d'effet rétroactif.

La loi de 1965 et le décret 1967 fixent la date d'opposabilité du règlement à l'égard des ayants cause à titre particulier : après la publication à la conservation des hypothèques, plus précisément publication au fichier immobilier.

La loi de 1965 précise que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité juridique. Ce syndicat qui est une création sui generis de la loi a des pouvoirs qui lui sont dévolus par la loi. Il incarne la collectivité des copropriétaires et en assure l'autonomie, il exerce ses pouvoirs à travers des organes.

L'assemblée générale peut être considérée comme un organe de copropriété ; elle est surtout le mode de fonctionnement du syndicat, dont elle exerce les pouvoirs. Elle est l'organe délibératif du syndicat et s'identifie avec  lui. Elle est composée de tous les copropriétaires, qui sont libres d'y assister ou pas.

Le syndic est une personne physique ou morale sur laquelle repose la gestion effective de la copropriété. Le principe est celui de la liberté en ce qui concerne la personne du syndic. Il peut être professionnel ou non, dans ce dernier cas, la loi impose une seule obligation : l'ouverture d'un compte bancaire ou postal spécial au nom du syndicat.

Le syndic est un mandataire, il peut donc être révoqué à tout moment, ce principe s'explique par la nécessaire confiance qui doit caractériser les relations entre le syndic et le syndicat.

Le conseil syndical existe de plein droit en vertu des lois de décembre 1985 et mai 2009. Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Cependant l'assemblée générale peut, par une délibération spéciale, voter de ne pas instituer un conseil syndical.

Le nombre des membres du conseil syndical n'est pas fixé par la loi. Dans le silence du règlement de copropriété, la jurisprudence considère que ce nombre ne peut être inférieur à trois, il ne peut pas être composé d'une seule personne.

L'assemblée générale qui représente le syndicat se réunit une fois par an, le reste du temps la gestion de la copropriété est assurée par le syndic avec l'assistance du conseil syndical.

 

La possession

 

La notion de possession

Les éléments constitutifs de la possession

Reflet de la propriété, la possession suppose à la fois une emprise sur une chose mobilière ou immobilière et la volonté d'exercer cette emprise en qualité de titulaire du droit réel. A un élément matériel, le corpus, s'ajoute un élément intentionnel, l'animus.

L'élément matériel : le corpus

Le corpus peut se définir comme une maîtrise sur la chose possédée, comme l'appréhension matérielle de la chose. C'est le fait de tenir la chose en son pouvoir, de l'utiliser, de percevoir ses fruits ou ses revenus, d'en assurer les charges, c'est-à-dire le fait d'exercer les actes matériels qui correspondent au droit.

L'élément intentionnel : l'animus

L'animus, c'est-à-dire l'esprit de possession, réside dans la volonté de se comporter comme le véritable titulaire du droit sur la chose possédée. 

Les qualités de la possession

 Compte tenu des effets de la possession, le droit ne peut se contenter de n'importe quelle situation de fait. L'article 2261 du Code civil énumère les qualités que doit avoir la possession pour développer des conséquences juridiques. La possession doit être continue, paisible, publique, et non équivoque.

Le caractère continu de la possession

La continuité s'exprime à travers la réalisation régulière des actes qui caractérisent le corpus. Les actes normaux d'exploitation doivent être accomplis sans intervalles anormaux, comme le ferait le titulaire véritable du droit prétendu.

Aucune indication de temps n'est fournie par le législateur, les juges devant apprécier en fonction des circonstances et de la nature des biens le caractère anormal des périodes de cessation d'exécution d'actes matériels. Toute interruption prolongée implique donc la discontinuité.

Ce vice est un vice temporaire, qui disparaît quand la chose est à nouveau possédée de façon régulière, et absolu, pouvant être invoqué contre le détenteur par tout intéressé qui conteste sa qualité de possesseur.

Le caractère paisible de la possession

 La possession ne doit pas être obtenue en usant de violence.  Le vice de violence est réalisé par celui qui entre en possession et maintient sa possession par la violence, des voies de fait ou même de simples menaces contre celui qui possédait auparavant (art. 2263 C. Civil).

La violence constitue un vice relatif, c'est-à-dire que seule la victime de la violence est admise à l'invoquer.

La violence est également un vice temporaire, ce qui signifie que quand la violence cesse, le vice disparaît (art 2262 C. Civil). La possession redevient utile et peut à nouveau produire ses effets.

Le caractère public de la possession

La possession doit être publique, c'est-à-dire s'exercer au moyen d'actes ostensibles. Le fondement de cette obligation est que la possession ne doit pas être dissimulée aux tiers de ceux qui ont intérêt à la connaître, ceux contre lesquels on prescrit.

Vice relatif qui ne peut être invoqué que par ceux qui en sont les victimes, le vice de clandestinité est aussi un vice temporaire, car il cesse d'exister dès que le possesseur accomplit ses actes de maîtrise sur la chose de façon apparente.

Le caractère non équivoque de la possession

L'équivoque existe quand les actes accomplis par le possesseur sont ambigus et ne relèvent pas clairement son animus domini. L'acte de possession est alors susceptible de deux interprétations : les tiers ne peuvent savoir s'il est accompli en qualité de propriétaire ou à un autre titre.

Il existe deux sources principales d'équivoque :

  • Il y a copossession lorsque plusieurs personnes exercent des actes de possession sur une même chose, car elles peuvent toutes se prévaloir d'un droit réel.

  • Il y a cohabitation du soi disant possesseur avec l'auteur de celui contre qui il plaide est très souvent une source d'équivoque.

Le vice d'équivoque est aussi un vice temporaire, qui disparaît dès que cesse l'ambiguïté.

Les effets juridiques de la possession

La possession permet l'acquisition de la propriété. Cette technique peut choquer, car elle transforme une situation de fait en une situation de droit : l'apparence triomphe sur le droit. Cette règle porte ses limites : subordonnée à plusieurs conditions, elle n'accorde pas la protection à n'importe quel possesseur et il existe aussi  des exceptions en cas de perte ou de vol.

Le principe : la possession vaut titre

En proclamant qu'en fait de meubles, la possession vaut titre, l'article 2276 du Code Civil traduit le lien étroit qui existe entre la possession et la propriété. La possession équivaut purement et simplement à un titre de propriété. Le possession permet à l'acquéreur d'acquérir instantanément la propriété d'un meuble sous trois conditions. Il ne peut s'agir que de la possession utile et de bonne foi d'un meuble corporel non immatriculé dont le propriétaire s'est volontairement dessaisi.

L'acquisition de la propriété d'un meuble suppose une possession utile, c'est-à-dire efficace : la possession doit être effectivement constituée dans ses deux composantes, le corpus et l'animus. Elle doit aussi être exempt de vices pour que ces conséquences juridiques lui soient attachés.

Le meuble corporel doit être non immatriculé. L'article 2276 du Code Civil ne s'applique qu'aux meubles corporels individualisés, ce qui exclut les meubles corporels non individualisés, les meubles devenus immeubles par destination, les meubles par anticipation, les souvenirs de famille, les meubles immatriculés (navires, bateaux, avions, sauf les voitures/motos/camions car leur immatriculation est une mesure de police administrative et non une mesure de publicité) et les meubles incorporels.

Un meuble dont le propriétaire s'est volontairement dessaisi. La règle s'applique dans l'hypothèse où le propriétaire d'un meuble en a remis la détention à un tiers, par un contrat, qui l'a ensuite vendu à une autre personne, de bonne foi, ou présumée telle. Le possesseur de bonne foi, bien que l'ayant acquise d'un non propriétaire, est considéré comme le propriétaire de la chose. L'ancien propriétaire peut seulement se retourner contre celui qui l'a abusé, mais sans que cela est d'incidence sur la propriété de la chose qui lui a échappé.

L'exception : la revendication des meubles perdus ou volés

L'article 2276-2 du Code Civil prévoit la possibilité de revendication d'une chose perdue ou volée pendant un délai de 3 ans entre les mains du possesseur sauf à celui-ci d'exercer son recours contre celui duquel il le tient.

Il existe des conditions précises de fond et de délai à cette action :

  • Les conditions de fonds : le revendiquant doit établir qu'il est propriétaire et avoir été involontairement dépossédé à la suite soit de sa perte soit de son vol.

  • Les conditions de délai : le revendiquant a trois ans pour agir à compter de la date du vol ou de la perte de sa chose. Il s'agit d'un délai préfixe, c'est-à-dire qui ne peut être ni suspendu, ni interrompu, ce qui vise à limiter le temps de revendication du propriétaire.

Le possesseur de bonne foi évincé par le véritable propriétaire qui a exercé son action en revendication dispose de deux recours :

  • Le recours de l'article 2276-2 du C. Civil : Cet article prévoit in fine le recours du possesseur évincé contre son "auteur", c'est-à-dire la personne qui tient la chose. Il peut donc agir contre celui qui s'est fait passer pour le véritable propriétaire, le détenteur ou le tiers malhonnête.

  • Le recours de l'article 2277-1 du C. Civil : Cet article renforce la protection de l'acquéreur de bonne foi, prévoyant l'hypothèse d'un acquéreur ayant acheté un meuble, en réalité perdu ou volé dans une foire, ou dans un marché, ou dans une vente publique ou d'un marchand vendant des choses pareilles. Le propriétaire initial, revendiquant ou reprenant la chose, doit la racheter au possesseur le prix que celui-ci avait payé pour l'avoir. Si le sous acquéreur n'a pas acheté le bien dans les conditions de l'article 2277, on peut dire que tout en étant de bonne foi il a été imprudent. Si la chose est revendiquée dans le délai de trois ans, la restitution se fera sans remboursement. Le possesseur dépossédé aura toujours le recours contre son vendeur parce que tous les vendeurs doivent une obligation de garantie d'éviction.

Les effets particuliers attachés à la possession des immeubles

La prescription acquisitive des immeubles ou usucapion

L'usucapion, c'est-à-dire l'acquisition par l'usage de la propriété, dépend des conditions positives et négatives.

Le fait de la possession

Il faut une véritable possession (composée du corpus et de l'animus), qui soit exempte de vices, c'est-à-dire une possession utile. Seuls les droits réels principaux peuvent l'objet de prescription.

La question de l'acquisition de la possession se rencontre essentiellement à propos du droit de propriété, mais aussi de servitude oud 'usufruit.

Seuls les immeubles susceptibles d'appropriation privée peuvent être usucapés. L'article 2260 du Code Civil exclut du domaine de la prescription les choses qui ne sont point dans le commerce.

L'inaction du véritable propriétaire

La possession ne doit ni interrompue ni suspendue du fait du propriétaire.

Le véritable propriétaire peut s'opposer à la prescription acquisitive en l'interrompant par un acte judiciaire, peu important même l'incompétence du tribunal. Il est cependant nécessaire que cette action porte sur le fond même du droit.

L'interruption du délai de prescription peut également provenir du possesseur. C'est le cas quand il reconnaît les droits du propriétaire contre lequel il prescrit, qu'il s'agisse d'une reconnaissance expresse ou tacite. La perte de l'animus explique la disparition de la possession.

L'écoulement du temps requis pour prescrire

Selon les conditions le délai de prescription est de dix à trente ans.

L'article 2272 du Code Civil offre une prescription abrégée à celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble :

  • La bonne foi réside dans la croyance erronée du possesseur d'avoir traité avec le véritable propriétaire. La bonne foi s'apprécie au moment de l'acquisition, peu importe que le possesseur soit ensuite devenu de mauvaise foi. En revanche le doute est exclusif de la bonne foi.

  • Le juste titre est l'acte juridique qui se trouve à l'origine de la mise en possession et qui aurait transféré la propriété de l'immeuble au possesseur s'il avait émané du véritable propriétaire.

La volonté du possesseur

L'acquisition de la propriété est susceptible de renonciation, expresse ou tacite. La volonté du possesseur est apte à créer le droit en invoquant l'usucapion, comme à s'y opposer. Il n'est pas possible de renoncer d'avance à la prescription, mais seulement de renoncer à la prescription acquise.

Mais lorsqu'il joue, l'effet acquisitif sera rétroactif : tous les actes du possesseur devenu propriétaire seront validés alors que tous les actes faits par le propriétaire initial seront rétroactivement anéantis.

 

Acquisition et preuve de propriété

 

Les modes d'acquisition de la propriété

L'acquisition de la propriété par convention

Le principe du transfert solo consensu

L'acquisition de la propriété peut être la conséquence de différents contrats (vente, échange ou donation). Plusieurs articles du Code Civil affirment que la volonté des parties suffit à opérer le transfert de propriété, sans aucune formalité, ni tradition consacrant le principe du transfert solo consensu.

 Le transfert solo consensu repose en réalité sur deux principes :

  • Le principe du consensualisme : la propriété se transmet par le seul échange des consentements. En vertu de ce principe, les contrats portant sur la propriété ne sont pas subordonnés, quand à leur validité à des exigences de forme. L'acte authentique n'est exigé qu'en vue de la publicité, en son absence, l'acte est inopposable aux tiers mais produit tous ses effets entre les parties.

  • Le principe de l'instantanéité : par le seul échange des consentements la propriété est transférée et les risques comme les fruits naturels ou civils passent à l'acquéreur.

Les exceptions au principe du transfert solo consensu

Le principe connait toutefois des restrictions dans ses deux expressions :

  • Atténuation du principe de consensualisme :

    • En matière immobilière : dans l'intérêt des tiers, l'acquéreur doit publier l'acte par lequel il a acquis son droit, c'est-à-dire déposer une copie à la conservation des hypothèques du chef-lieu de l'arrondissement du lieu de situation de l'immeuble. Ainsi l'acte devient opposable au tiers même si le transfert se réalise solo consensu en dehors de toute publication.

    • En matière mobilière : aucune publicité du transfert de propriété n'est organisée. Deux acquéreurs successifs d'un même bien peuvent entrer en conflit. La préférence est donnée par la loi non pas à celui qui a acquis le premier, mais à celui qui, le premier, s'est mis en possession à condition qu'il soit de bonne foi.

  • Exception au principe de l'instantanéité : les parties peuvent intervenir sur la date du transfert de propriété pour le retarder.

L'acquisition de la propriété par occupation

L'occupation est un moyen d'acquérir une chose en en prenant volontairement et matériellement possession, c'est-à-dire avec l'intention d'en devenir effectivement le propriétaire.

L'occupation des choses sans maître

Toutes les choses sans maîtres ne sont pas susceptibles d'appropriation par occupation. Seuls les meubles vacants peuvent faire l'objet d'une occupation puisque les immeubles vacants relèvent du domaine public.

Sont en revanche susceptibles d'appropriation par occupation les meubles qui n'ont pas de maître, soit qu'ils n'aient jamais été appropriés, tels les produits de la chasse et de la pêche, soit qu'ils aient été abandonnés par leur maître.

Les produits de la chasse et de la pêche sont susceptibles d'appropriation par occupation : les animaux sauvages et libres appartiennent à celui qui les a capturés.

Les choses abandonnées ne sont pas les choses égarées par leur propriétaire, mais volontairement abandonnées. Le propriétaire renonce volontairement à son droit de propriété. L'abandon d'un meuble suppose l'intention jointe à un fait matériel de dessaisissement ; à défaut de cette intention, la chose serait perdue et ne cesserait pas d'appartenir à son propriétaire.

L'occupation des choses sans possesseur

Dans ce cas, le propriétaire de la chose n'a pas désiré abandonner son droit de propriété. La chose a bien un maître, mais, au moment où elle est trouvée, elle n'est plus en sa possession et il n'est pas identifié.

Les trésors sont des biens mobiliers découverts sans qu'on puisse les attribuer à un propriétaire qui vraisemblablement n'existe plus. Ils sont définis selon trois conditions :

  • Une chose mobilière : aucune liste exhaustive de choses pouvant constituer un trésor n'est établie mais la jurisprudence exige qu'elle soit mobilière.

  • Cachée ou enfouie : cette définition exclut les objets tombés à la surface du sol ou égarés, mais englobe les objets contenus aussi bien dans un immeuble que dans un meuble. Sont exclues les matières précieuses qui seraient trouvées dans la terre.

  • Sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété : l'identification du propriétaire d'un bien précieux découvert par hasard exclut la qualification de trésor.

La propriété d'un trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds ; si le trésor est trouvé dans le fonds d'autrui, il appartient pour moitié à celui qui l'a découvert, et pour l'autre moitié au propriétaire du fonds.

Les épaves sont des choses mobilières égarées par leur propriétaire, ce sont les choses perdues dont le propriétaire ne se présente pas. Les épaves n'ont pas le plus souvent été volontairement abandonnés.  Le propriétaire de l'épave, en en perdant le corpus, en a perdu la possession, mais pas son droit de propriété contrairement à l'abandon.

Le propriétaire qui a perdu la possession de sa chose peut la revendiquer, puisque le droit admet la revendication en cas de perte fortuite. C'est pourquoi les épaves ne sont pas attribuées immédiatement à l'inventeur. Mais, le propriétaire ne conserve pas ses droits indéfiniment, il faudra liquider la situation et la solution consistera à attribuer la propriété définitive de l'épave à l'inventeur.

La protection de la propriété

Les actions du propriétaire

Les actions possessoires

Elles ont une double fonction. La première consiste dans la protection judiciaire de la possession comprise comme une présomption de propriété. La seconde vise la protection de la paix publique, le possesseur doit être protégé contre les actes troublant sa possession.

La complainte est l'action possessoire type, la dénonciation de nouvel œuvre n'en est qu'une variante. Cette action vise à faire cesser un trouble de fait ou de droit déjà occasionné. Les juges du fond apprécient souverainement les troubles de fait, ils sont variés, il s'agit de tout acte matériel commis en violation de la possession ou détention paisible. Le trouble de droit est constitué par un acte judiciaire ou extra-judiciaire qui contredit la possession.

La dénonciation de nouvel œuvre est distingué de la complainte. Elle a pour but d'empêcher un trouble éventuel, elle correspond à la menace pesant sur la possession.

L'action en réintégration tient sa particularité dans le fait qu'elle sanctionne une dépossession commise par la violence ou par une voie de fait, par un acte illicite grave. Elle suppose, en plus des actes correspondants au trouble, un acte agressif directement dirigé contre l'immeuble ou son possesseur. L'action en réintégration doit toujours être introduite dans l'année du trouble violent.

Le propriétaire qui dispose également de la possession a le choix entre les actions possessoires et pétitoires pour défendre son droit. Cependant, il doit opter en toute connaissance de cause car, dans un cas, il défend sa possession, dans l'autre, son titre.

L'action en revendication

Il s'agit d'une action réelle par essence. Elle vise à protéger le droit de propriété, par conséquent, il s'agit d'une action pétitoire. Elle porte sur le fond du droit et constitue une défense contre les effets que le droit reconnaît à la possession.

Elle appartient au propriétaire, ce qui la différencie de l'action possessoire qui, elle, tend à protéger la possession contre les troubles que les tiers lui font subir.

La preuve en tant que telle

La preuve de la propriété mobilière dépend de la présomption "la possession vaut titre" ; elle est, pour l'essentiel, assujettie à la possession. La preuve de la propriété immobilière n'est pas davantage réglementée, elle mérite pourtant de plus amples développements.

L'objet et la charge de la preuve

Le droit français n'organise pas la preuve de la propriété. Par conséquent, il n'y a pas de preuve directe de la propriété en France. La preuve extra-judiciaire repose sur le transfert de propriété.

La charge de la preuve dépend de l'application de droit commun : elle incombe au demandeur. Cependant, le rôle joué par la possession change la portée des règles. Le possesseur, qui est le défendeur, bénéficie d'une présomption de propriété. Ce principe souligne l'importance des actions possessoires. Le propriétaire a intérêt à agir pour se prévaloir de sa qualité de possesseur évincé plutôt que par l'action en revendication qui l'oblige à prouver sa propriété.

Les modes de preuve et leurs conflits

Les titres de propriété en présence d'un contrat, d'une donation. L'effet relatif des contrats en limite normalement l'effet entre les parties, cependant, ils sont utilisés comme indice dans le procès, ils peuvent donc être évoqués à ce titre par une personne étrangère au contrat. Le contrat est alors opposable à tous comme un fait juridique. Ces titres constituent des présomptions, comme la possession sur le terrain du droit de la preuve.

Simple présomption dans la cas de la possession, elle est variable en fonction de son ancienneté et de sa qualité. Une possession viciée, équivoque, clandestine, reste une présomption, mais sa force probante est affectée voire renversée. Affectée du vice de violence ou de clandestinité, elle est défavorable au défendeur possesseur, qui est suspecté d'usurpation.

Les titres ne sont pas les seuls indices à être reconnus par la jurisprudence. Elle accepte d'autres indices matériels qui laissent présumer le droit de propriété.

 

 

Le démembrements du droit de propriété et les servitudes

 

L'usufruit

Définition et caractères de l'usufruit

L'article 578 du Code Civil définit l'usufruit comme "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance".

L'usufruit est un droit réel et temporaire.

A la différence d'un locataire qui ne dispose que d'un droit personnel, l'usufruitier est investi d'un droit réel qui s'exerce directement sur la chose, sans l'intermédiaire d'une personne. Il a un pouvoir immédiat et direct sur elle.

L'usufruit est généralement viager. Une durée plus brève peut lui être fixée par la convention qui l'a établi, cette durée ne pouvant excéder trente ans pour une personne morale. En moyenne, la durée de l'usufruit est de vingt ans.

L'établissement de l'usufruit

Le démembrement de la propriété grevée d'usufruit

L'usufruit peut être légal, institué par la loi, le plus souvent en matière successorale dans trois cas :

  • L'usufruit du conjoint survivant lorsque le défunt n'a pris aucune disposition testamentaire.

  • L'usufruit de la prestation compensatoire en cas de divorce

  • Le droit de jouissance légale des parents sur les biens de leur enfant mineur de moins de 16 ans.

Dans de nombreux cas, l'usufruit est constitué par la volonté de l'homme, par un acte juridique, testament ou acte entre vifs. L'usufruit portant sur un immeuble étant un droit réel, sa constitution est soumise à la publicité.

Comme tout droit réel, l'usufruit peut être acquis par la prescription acquisitive. Il s'agira en matière mobilière immobilière d'une prescription trentenaire (ou abrégée) et en matière mobilière de l'acquisition instantanée.

En contrepartie de ses droits et de ses pouvoirs, l'usufruitier est tenu, dès l'ouverture de l'usufruit, à certaines obligations. Il doit faire un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit et fournir une caution.

Mise en œuvre du démembrement

L'usufruitier et le nu-propriétaire disposent de deux droits isolés l'un de l'autre et n'ont, en principe, aucun rapport l'un avec l'autre.

Les droits et obligations de l'usufruitier

  • Les droits

    • Le droit d'usage (usus) : l'usufruitier a en premier lieu le droit d'utiliser comme le propriétaire lui-même.

    • Le droit de jouissance (fructus) : l'usufruitier perçoit les fruits naturels civils et industriels de la chose.

  • Les obligations

    • L'obligation de conserver la substance de la chose : à ce titre, il ne doit ni la détruire, ni en modifier la destination.

    • L'obligation d'entretenir la chose : l'usufruitier a l'obligation de contribuer aux charges inhérentes à la jouissance de la chose, réparations d'entretien comme charges périodiques.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

  • Les droits : le nu-propriétaire conserve l'abusus, ce qui signifie le droit d'aliéner le bien. Mais cette faculté est limitée car la cession ne peut porter sur l'usufruit.

  • Les obligations : le nu-propriétaire a l'interdiction de troubler l'usufruitier dans l'exercice de son droit. En revanche, il peut demander sa déchéance en cas d'abus de jouissance, ce qui implique qu'il a le droit de surveiller la gestion de l'usufruitier.

L'extinction du l'usufruit

L'usufruit est un droit temporaire. Qu'elles qu'en soient les causes d'extinction, à la fin de l'usufruit, la propriété se reconstitue dans sa plénitude sur la tête du nu-propriétaire.

Les causes d'extinction de l'usufruit

  • Causes normales

    • La mort de l'usufruitier

    • L'arrivée du terme lorsque l'usufruit a été fixé pour une durée déterminée.

  • Causes exceptionnelles

    • La consolidation, c'est-à-dire la réunion sur une même tête des deux qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire

    • Le non-usage de la chose pendant trente ans, il y a prescription

    • La perte totale de la chose

    • La déchéance judiciaire pour abus de jouissance lorsqu'un usufruitier se comporte de manière à compromettre la substance de la chose

    • La renonciation de l'usufruitier à son droit.

L'usufruitier doit restituer la chose et, éventuellement, à l'issue d'un règlement de comptes, indemniser le nu-propriétaire.

Les servitudes

La notion de servitude

La servitude est un droit réel démembré de la propriété qui permet au propriétaire d'un fonds d'exercer sur un fonds voisin, des prérogatives à l'intérieur de la propriété de ce dernier. Ainsi une personne peut disposer d'un droit d'usage (usus) sur un fonds ne lui appartenant pas.

La servitude est :

  • Un droit réel

  • Accessoire du fonds : elle ne peut pas être cédée, transmise, saisie ou hypothéquée indépendamment du fonds

  • Perpétuel : elle n'est pas limitée dans sa durée tant qu'existe la propriété du fonds dont elle est l'accessoire

  • Indivisible : la servitude profite au fonds dominant en entier et grève le fonds servant en entier.

Les modes de constitution des servitudes

L'aspect passif : la charge

Les servitudes passives (ou négatives) permettent de bénéficier d'une simple abstention du propriétaire du fonds servant.

L'aspect actif : l'utilité

Les servitudes actives (ou positives) donnent droit au propriétaire du fonds dominant d'établir quelque chose, de faire certains actes positifs sur le fonds servant.

Le fonctionnement et les causes d'extinction des servitudes

Les servitudes légales d'utilité privée

Ces servitudes sont établies par la loi ou les règlements, indépendamment de toute convention. Il ne s'agit que de servitudes d'utilité privée, tantôt réciproques, car instituées à la charge et au profit des deux fonds servants et dominants, tantôt unilatérales, lorsqu'elles ne constituent qu'une charge pour le fonds servant sans lui profiter.

La loi a imposé de nombreuses servitudes :

  • Les distances à respecter entre voisins pour les plantations

  • Les distances à respecter entre voisins pour les constructions et dépôts produisant des nuisances particulières

  • Les distances à respecter entre voisins pour réaliser des ouvertures

  • La servitude d'égout des toits

  • La servitude du droit de passage

Les servitudes établies par le fait de l'homme

Trois mode de constitution permettent au propriétaire d'établir par sa volonté des servitudes :

  • Le titre : il s'agit de tout acte par lequel le propriétaire d'un fonds servant concède ou reconnaît la servitude

  • La possession trentenaire n'est valable que pour les servitudes continues et apparentes, de surcroit seulement établies par le fait de l'homme.

  • La destination du père de famille : le propriétaire d'un fonds ou de deux fonds contigus peut l'aménager de telle sorte que si le fonds était divisé ou les deux fonds séparés, une servitude existerait.

Les droits de superficie

La concession immobilière

La concession permet de concéder la jouissance d'un bien. La concession immobilière est un contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble ou partie d'immeuble, bâti ou non bâti, en confère la jouissance à une personne dénommée concessionnaire, pour une durée de vingt ans au minimum et moyennant le paiement d'une redevance annuelle.

Ce droit est traditionnellement considéré comme un droit personnel. La concession immobilière ne conférant pas de droit réel apparait comme un bail ordinaire.

Le bail emphytéotique

L'emphytéose ou bail emphytéotique est un bail de très longue durée (de 18 à 99 ans) renouvelable par volonté expresse et non par tacite reconduction qui ne peut porter que sur un immeuble conférant au preneur un droit réel.

Ce droit réel lui confère, sous réserve de publication s'agissant d'un droit immobilier, des prérogatives opposables aux tiers et qu'il peut maintenir sans faire appel au bailleur. L'emphytéose est donc cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque.

Le bail à construction

Le bail à construction est un bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.

Le bailleur est titulaire d'un droit réel immobilier cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque. Il est propriétaire des constructions qu'il s'est engagé à édifier pendant le bail, qui dure également de 18 à 99 ans, en supporte les charges et frais d'entretien. A la fin du bail, le bailleur devient propriétaire des constructions, sans indemnités à verser.